Immobilien finanziell einordnen
Die Immobilienfinanzierung verstehen
Die meisten Immobilien werden über ein Annuitätendarlehen finanziert: eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung, für eine feste Zinsbindung. Wer Sollzins, Tilgung und Zinsbindung versteht, kann Angebote vergleichen und teure Fehler vermeiden.
Aktualisiert am 24. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit
Das Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat die gleiche Rate – die Annuität. Sie besteht aus zwei Teilen: Zins auf die Restschuld und Tilgung (Rückzahlung). Weil mit jeder Rate die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Die Rückzahlung beschleunigt sich also mit der Zeit von selbst.
| Jahr | Zinsanteil (ca.) | Tilgungsanteil (ca.) | Restschuld (ca.) |
|---|---|---|---|
| 1 | 11.900 € | 6.100 € | 293.900 € |
| 5 | 10.900 € | 7.100 € | 266.000 € |
| 10 | 9.300 € | 8.700 € | 225.000 € |
| Rate p.a. (konstant) | ≈ 18.000 € |
Zinsbindung: Sicherheit auf Zeit
Der Sollzins wird für eine feste Zinsbindung vereinbart – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. In dieser Zeit bleibt Ihre Rate garantiert stabil. Läuft die Bindung aus, bevor das Darlehen getilgt ist, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen.
Eine lange Zinsbindung kostet meist etwas mehr Zins, gibt aber Planungssicherheit – gerade in Niedrigzinsphasen wertvoll.
Angebote richtig vergleichen
Achten Sie beim Vergleich vor allem auf:
- Effektiver Jahreszins: enthält (fast) alle Kosten – besser vergleichbar als der Sollzins.
- Anfängliche Tilgung: höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber höhere Rate.
- Sondertilgungsrechte: Flexibilität, außerplanmäßig zu tilgen (siehe Tilgung & Sondertilgung).
- Zinsbindungsdauer und Restschuld am Ende der Bindung.
Nicht zu knapp tilgen
Eine sehr niedrige Anfangstilgung (z. B. 1 %) hält die Rate klein, führt aber zu einer hohen Restschuld und langer Laufzeit. In normalen Zinsphasen sind 2–3 % Anfangstilgung ein guter Ausgangspunkt.
Immobilienkauf-Rechner
Kaufnebenkosten und Finanzierung im Überblick.
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (5 %) + Notar/Grundbuch (1,5 %) + Makler. Banken finanzieren i. d. R. keine Nebenkosten – planen Sie diese aus Eigenkapital ein.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Immobilienfinanzierung – Grundlagen – Stiftung Warentest / Finanztest (2024)
- [2]Baufinanzierung vergleichen – Finanztip (2024)