Immobilien finanziell einordnen
Anschlussfinanzierung: nach der Zinsbindung
Ist die Zinsbindung abgelaufen und das Darlehen noch nicht getilgt, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld – zu den dann gültigen Zinsen. Mit Prolongation, Umschuldung oder einem Forward-Darlehen haben Sie mehrere Wege, sich abzusichern.
Aktualisiert am 24. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Warum überhaupt eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Immobilien sind am Ende der ersten Zinsbindung noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld brauchen Sie dann eine neue Finanzierung – zu den zu diesem Zeitpunkt gültigen Zinsen. Da das Zinsniveau höher oder niedriger sein kann als beim ersten Abschluss, ist das ein wichtiger Moment.
Drei Wege der Anschlussfinanzierung
| Weg | Was es ist | Vorteil |
|---|---|---|
| Prolongation | Verlängerung bei der bisherigen Bank | bequem, wenig Aufwand |
| Umschuldung | Wechsel zu einer anderen Bank | oft günstigere Konditionen |
| Forward-Darlehen | heutigen Zins für später sichern | Schutz vor steigenden Zinsen |
Prolongation oder Umschuldung?
Die Prolongation (Verlängerung bei Ihrer Bank) ist am einfachsten – ein Angebot genügt oft. Bequemlichkeit hat aber ihren Preis: Häufig sind andere Banken günstiger. Eine Umschuldung zu einem neuen Anbieter kann spürbar Zinsen sparen; der Wechsel ist mit etwas Aufwand und geringen Grundbuchkosten verbunden, rechnet sich aber oft. Holen Sie in jedem Fall Vergleichsangebote ein.
Forward-Darlehen: Zinsen früh sichern
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute den aktuellen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt (üblich bis ca. 5 Jahre im Voraus). Dafür zahlen Sie einen kleinen Zinsaufschlag. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit möchten – ein Stück weit aber auch eine Zinswette.
Sonderkündigungsrecht nutzen
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie Ihr Darlehen mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen (§ 489 BGB) – auch innerhalb einer längeren Zinsbindung. Das eröffnet die Chance, in eine günstigere Anschlussfinanzierung zu wechseln, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Rechtzeitig kümmern
Beginnen Sie etwa ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung, Angebote zu vergleichen. So haben Sie Zeit, Konditionen zu prüfen, ohne unter Druck das erstbeste Angebot annehmen zu müssen. Eine höhere Tilgung im Anschluss beschleunigt zudem den Weg zur Schuldenfreiheit – siehe Tilgung & Sondertilgung.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen – Finanztip (2024)
- [2]Umschuldung von Immobilienkrediten – Verbraucherzentrale (2024)