Immobilien finanziell einordnen
Tilgung und Sondertilgung
Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit erheblich, Sondertilgungen geben zusätzliche Flexibilität. Ob eine Sondertilgung oder eine Anlage sinnvoller ist, hängt vom Zins ab.
Aktualisiert am 24. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Warum die Anfangstilgung so wichtig ist
Die anfängliche Tilgung bestimmt maßgeblich, wie lange Sie zahlen. Der Effekt ist größer, als viele denken: Schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit um viele Jahre und spart erheblich Zinsen.
| Anfangstilgung | Monatsrate (ca.) | Laufzeit bis schuldenfrei (ca.) |
|---|---|---|
| 1 % | 1.250 € | ~40 Jahre |
| 2 % | 1.500 € | ~28 Jahre |
| 3 % | 1.750 € | ~23 Jahre |
| 4 % | 2.000 € | ~19 Jahre |
Faustregel
In normalen Zinsphasen sind 2–3 % Anfangstilgung ein guter Ausgangspunkt. Ziel sollte sein, die Immobilie möglichst bis zum Ruhestand abzuzahlen – siehe Finanzierung.
Sondertilgung: außerplanmäßig tilgen
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Rückzahlung – etwa aus Bonus, Erbschaft oder Ersparnissen. Sie senkt die Restschuld direkt und spart die künftigen Zinsen darauf. Viele Verträge erlauben jährlich eine kostenlose Sondertilgung (z. B. bis 5 % der Darlehenssumme).
Recht vorab vereinbaren
Sondertilgungen sind nur möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart sind. Achten Sie schon beim Abschluss auf großzügige, kostenfreie Sondertilgungsrechte – nachträglich lässt sich das kaum ändern.
Sondertilgen oder anlegen?
Freies Geld können Sie zur Sondertilgung nutzen oder anlegen. Die Logik entspricht der Frage Tilgen oder investieren: Die Sondertilgung bringt eine sichere Rendite in Höhe des Kreditzinses; eine Anlage kann mehr bringen, mit Risiko. Bei hohem Kreditzins spricht viel fürs Tilgen, bei niedrigem eher fürs Anlegen – oder eine Mischung.
Sondertilgung oder ETF
Schulden tilgen oder investieren?
Bei diesen Annahmen liegt Investieren um 22.768 € vorn – allerdings mit Marktrisiko, während Tilgen sicher ist.
„Tilgen“ bringt eine sichere Rendite in Höhe des Kreditzinses. „Investieren“ unterstellt die erwartete ETF-Rendite abzüglich Abgeltungssteuer (mit Teilfreistellung), ohne Freibetrag. Das reale Ergebnis der Anlage schwankt.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Tilgung und Sondertilgung – Finanztip (2024)
- [2]Kredit schneller zurückzahlen – Verbraucherzentrale (2024)