Immobilien finanziell einordnen
Laufende Nebenkosten einer Immobilie
Neben Kaufpreis und Kredit verursacht eine Immobilie laufende Kosten – ein Teil davon lässt sich bei Vermietung auf den Mieter umlegen, ein anderer nicht. Wer die nicht umlagefähigen Kosten und die Instandhaltungsrücklage einplant, rechnet realistisch.
Aktualisiert am 24. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Umlagefähig oder nicht?
Bei einer vermieteten Immobilie ist die zentrale Unterscheidung: Welche Kosten dürfen Sie über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen – und welche bleiben an Ihnen als Eigentümer hängen?
| Umlagefähig (Mieter) | Nicht umlagefähig (Eigentümer) |
|---|---|
| Grundsteuer | Verwaltungskosten |
| Wasser, Abwasser, Müll | Instandhaltung & Reparaturen |
| Heizung & Warmwasser | Instandhaltungsrücklage |
| Hausreinigung, Gartenpflege | Mietausfallwagnis |
| Gebäudeversicherung, Hausmeister | Kosten bei Leerstand |
Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie an die Eigentümergemeinschaft ein Hausgeld. Es enthält umlagefähige Betriebskosten und nicht umlagefähige Anteile (Verwaltung, Zuführung zur Rücklage). Nur den umlagefähigen Teil holen Sie über die Miete zurück – der Rest mindert Ihre Rendite.
Instandhaltungsrücklage: nicht optional
Dächer, Fenster, Heizungen und Fassaden altern. Wer keine Instandhaltungsrücklage bildet, wird von großen Reparaturen überrascht. Als grobe Orientierung dienen einige Euro pro Quadratmeter und Jahr – bei älteren Objekten mehr. Diese Rücklage gehört zwingend in jede seriöse Kalkulation.
Der häufigste Rechenfehler
Viele kalkulieren nur mit der Kaltmiete und vergessen die nicht umlagefähigen Kosten und die Rücklage. Dadurch wirkt die Rendite höher, als sie ist. Rechnen Sie immer mit der Nettomietrendite nach allen Eigentümerkosten.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Betriebskosten und Umlage – Deutscher Mieterbund (2024)
- [2]Nebenkosten für Eigentümer – Verbraucherzentrale (2024)